موارد جواز فسخ و بطلان اجاره – آیت الله خامنه ای (مدظله العالی)

موارد فسخ اجاره

اجاره از عقود لازم است که فسخ نمی‌‌شود؛ مگر در موارد زیر:

۱. یکی از خیاراتی‌‌که در باب بیع مطرح است ـ به جز خیار مجلس، حیوان و تأخیرـ وجود داشته باشد.

• مثال: ۱. خیار تخلف شرط: یعنی موجر یا مستأجر ضمن عقد اجاره شرطی کند و طرف مقابل از آن تخلف کند؛ مثلاً موجر شرط کند از ملک او فقط استفاده مسکونی شود، نه تجاری؛ یا متعلق اجاره کاری باشد که قابل انجام بوده و اجیر کننده شرط کرده در زمان به خصوصی انجام شود. اما اجیر کوتاهی کرده یا اصلاً انجام این کار در آن مدت زمان غیر ممکن بوده است. در این صورت طرف مقابل حق فسخ دارد.
  ۲. خیار عیب: عیبی که موجب نقص در منافع باشد، پیش از اجاره در شیء اجاره داده شده وجود داشته و مستأجر نمی‌‌دانسته ← شیء اجاره داده شده:
  الف) عین مشخصی است؛ مثلاً ماشین مشخصی را اجاره داده اما معیوب و غیر قابل استفاده است ← حق فسخ وجود دارد.
  ب) کلی است ← موجر باید بدل آن را بدهد و اگر ممکن نیست ← حق فسخ وجود دارد؛ مثلاً اگر ماشینی با مشخصات کلی و مدل معلوم، اجاره شود و اجاره‌‌دهنده ماشینی که به ظاهر با آن مشخصات کلی، منطبق است را تحویل دهد و معلوم شود معیوب است ← موجر باید یک ماشین سالم با همان مشخصات را تحویل دهد و اگر چنین کاری غیر ممکن بود، می‌‌توان اجاره را فسخ کرد.

اما اگر اجرت پرداختی معیوب باشد:

الف) جزئی است ← حق فسخ وجود دارد.

ب )کلی است ← بدل آن داده شود و اگر ممکن نیست ← می‌‌توان فسخ کرد.

۲. تقایل: دو طرف قرارداد توافق به بر هم زدن و فسخ معامله کنند.

۳. شیء اجاره داده شده غصب شود:

الف) اگر غصب پیش از قبض و تحویل گرفتن از موجر باشد:

        یک- اجاره گیرنده فسخ می‌‌کند ← اجرت‌‌المسمی را از موجر می‌‌گیرد.

دو- اجاره گیرنده امضاء می‌‌کند ← اجرت‌‌المثل را از غاصب می‌‌گیرد.

ب) بعد قبض باشد: اجاره صحیح است و فقط می‌‌تواند اجرت‌‌المثل را از غاصب بگیرد؛ چه اجرت‌‌المثل به میزان اجرت‌‌المسمی باشد و چه کمتر یا بیشتر از آن.

• مثال: اگر خانه‌‌ای به مدت یک‌‌سال اجاره شود، اما پیش از تحویل غصب شود. مستأجر می‌‌تواند اجاره را فسخ کند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد و از طرفی می‌تواند اجاره را فسخ نکند (امضا کند) و در این صورت می‌تواند از غاصب اجاره واقعی این منزل را در مدتی‌‌که غصب کرده، بگیرد؛ مثلاً اگر خانه‌‌ای را ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره کرده است. درحالی‌‌که اجاره واقعی آن ۱۵۰ هزار تومان در ماه است^(۱)، می‌تواند در صورت امضای معامله، به میزان مدتی‌‌که غاصب غصب نموده، ماهی ۱۵۰ هزار تومان از غاصب بگیرد.

• مثال: در مثال فوق اگر غصب وقتی انجام شود که خانه را تحویل گرفته است، در این صورت حق فسخ اجاره را ندارد و فقط اجرت‌‌المثل را می‌تواند از غاصب مطالبه بگیرد.

۴. اگر کسی‌‌که ولیّ است، ملک صغیر، یا خود صغیر را برای کارگری با در نظر گرفتن مصلحت وی، اجاره دهد و پیش از انقضای مدت اجاره، صغیر مذکور، بالغ رشید (غیر سفیه) گردد، این بالغ رشید می‌تواند اجاره را فسخ کند. مگر مصلحت لازمه‌‌ای در قبل رشد بوده باشد که سبب شده مدت اجاره به همان مقداری باشد که ولیّ بچه معین کرده است. به‌‌گونه‌‌ای که کمتر از آن مدت خلاف آن مصلحت لازمه قبل رشد بوده باشد.