اقسام اجاره
اجاره دو قسم است:
الف) اجاره اشیائی که ارزش مالی دارند؛ اگر چه اندک باشد.
ب) اجاره یک شخص؛ مثل اینکه کارمند یا کارگر اجیر شود؛ یعنی قرار گذاشته که در مقابل کار مشخصی، حقوقی دریافت کند.
الفاظ عقد اجاره
هر لفظ یا عملی که مقصود را برساند برای انعقاد عقد اجاره کافی است.
شرایط موجر و مستاجر
بلوغ، عقل، قصد، اختیار و محجور نبودن (مثلاً مفلس یا سفیه نباشد). (۱۶۴۲)
شرایط مالی که مورد اجاره واقع می شود
۱. تعیین کردن؛ لذا اگر کسی بگوید یکی از خانه‌‌هایم را اجاره دادم، باطل است.
۲. معلوم بودن: با مشاهده یا ذکر اوصافی که رغبت‌‌ها به سبب وجود یا عدم آن اوصاف تغییر می‌کند.
مثال: اگر مستأجر، خانهای را بدون آنکه آن را ببیند و اوصافش را(۱) بشنود، اجاره کند، این اجاره باطل است.
۳. قدرت تحویل دادن وجود داشته باشد.
مثال: اجاره اتومبیلی که گم شده است و قابل تحویل نیست، باطل می‌‌باشد.
۴. امکان بهره‌‌مندی از آن باشد.
۵. عین آن مال با استفاده کردن باقی بماند.
مثال: چیزهای خوردنی یا هیزم اجاره داده نمی‌‌شود. همچنین زمینی‌‌که آب به آن نمی‌‌رسد، برای زراعت، اجاره داده نمی‌‌شود؛ مگر آنکه آب باران کافی باشد؛ چراکه چیزهای خوراکی و هیزم با استفاده کردن از آن تمام می‌شود و زمین بدون آب هم برای زراعت قابل بهره‌‌برداری نیست.
۶. اجاره‌‌دهنده مالک یا صاحب اختیار شرعی آن باشد.
۷. انتفاع بردن از آن جایز باشد.
۱. مقصود اوصاف مربوط به عین مستأجره است که در رغبت مردم تأثیر می‌‌گذارد.
شرایط منفعت مورد نظر در مال الاجاره
۱. مباح باشد؛ اجاره دادن مغازه برای نگه‌‌داری یا فروش شراب یا اجاره دادن کامیون برای حمل شراب، حرام و باطل است.
۲. مالیت و ارزش داشته باشد، هرچند اندک؛ یعنی به‌‌گونه‌‌ای باشد که عقلاء برای آن، بذل مال کنند.
۳. تعیین نوع منفهت؛ اگر مالی‌‌که اجاره داده شده منافع متعددی دارد، باید در عقد اجاره، نوع منفعتی که اجاره کننده می‌خواهد از آن بهره‌‌مند شود، تعیین شود.
مثال: اگر اتومبیلی اجاره داده می‌شود، باید معلوم باشد برای مسافرکشی یا حمل بار یا منظور دیگری است.
۴. مدت اجاره معلوم باشد؛ مثلاً در مواردی مقدار کار مشخص گردد. (مثلاً خیاطیِ لباس معین با مدل به‌‌خصوص، یا اجاره خانه برای مدت یک سال تمام).
شرایط اجرت
اجرت معلوم و مقدار آن مشخص و معین باشد؛ اگر مکیل(۲) یا موزون(۲) یا معدود(۲) است، باید معلوم باشد که چند پیمانه یا چند کیلوگرم یا چند عدد است و اگر از چیزهایی است که باید دیده شود و مشاهده گردد یا اینکه وصف کردن آن کافی است، باید به ترتیب مشاهده یا وصف شود.
موارد اجرت
اجرت میتواند موارد ذیل باشد:
۱. یک شیء مشخص: این انگشتر؛
۲. یک چیز کلی در ذمه مستأجر: هزار تومان؛
۳. یک عمل: یک روز برای موجر بارکشی کردن؛
۴. منفعت: یک ماه اجاره ماشین و بهره‌‌مندی از آن؛
۵. حق قابل انتقال: حق استفاده از وام.
۲. پیمانه‌‌ای
۳. وزن کردنی
۴. شمردنی
احکام اجاره
۱. عقد اجاره عقدی لازم است؛ یعنی طرفین، حق بر هم زدن آن را ندارند؛ مگر اینکه اسباب شرعی آن وجود داشته باشد. (۱۶۴۸) و (۱۶۵۸)
۲. تمام خیارات جز خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر در عقد اجاره میتواند وجود داشته باشد.
۳. اگر چیزی‌‌که اجاره داده شده توسط مالک آن به فروش برسد، اجاره به قوت خود باقی است. (۱۶۵۰)
البته اگر مشتری جاهل باشد که مثلاً خانه قبلاً به کسی اجاره داده شده یا اینکه می‌دانسته اجاره داده شده، اما نمی‌‌دانسته مدت زمان اجاره طولانی است، حق فسخ دارد.
۴. اجاره جزء مشاع جایز است. اما بدون اذن شرکا نباید به مستأجر تحویل داده شود.
۵. اجیر شدن برای واجبات عینی و کفایی باطل است؛ مگر واجبات کفایی‌‌که برای حفظ نظام جامعه و احتیاج مردم لازم است؛ مثل پزشک، مهندس و…
۶. در کارهایی می‌توان برای نایب شدن اجیر شد که نیابت در آن مشروع باشد؛ مثلاً اجیر شدن برای انجام نمازهای واجب انسان زنده، جایز نیست.
۷. اگر کاری به کسی محول شود و قرینه‌‌ای بر مجانی بودن آن نباشد، کارگر میتواند اجرت‌‌المثل آن کار را مطالبه کند؛ مگر در دلش مجانی کار کردن را قصد کرده باشد که در این صورت مستحق اجرت نیست؛ هر چند موجر قصدش دادن اجرت بوده باشد. (۱۶۵۷)
۸. اجاره دادن شیء اجاره شده به دیگری (مستأجر دوم) توسط مستأجر اول، در صورتی جایز است که موجر، شرطی مغایر آن نکرده باشد و قرینه‌‌ای هم در میان نباشد که بفهماند حق چنین کاری برای مستأجر وجود ندارد. همچنین کسی که برای کاری اجیر شده، در صورتی‌‌که برای او شرط مباشرت در کار، نشده باشد و قرینه‌‌ای هم برآن دلالت نکند، جایز است که در آن کار، فرد دیگری را اجیر نماید.
حکم بیشتر یا کمتر بودن اجرت اجاره دوم از اجاره اول
حکم زیادتی یا نقصان اجاره دوم از اجاره اول، با توجه به مورد اجاره، متفاوت است:
۱. مورد اجاره خانه یا دکان است ← در اجاره دادن مجدد، نمی‌‌توان مقدار اجرت را بیشتر تعیین کرد، مگر در دو صورت:
الف) کاری روی آن انجام دهد؛ مثلاً خانه را نقاشی کند.
ب) اجرت معامله دوم از جنس دیگری غیر از جنس اجرت اجاره معامله اول تعیین شود.
۲. مورد اجاره فردی است که برای کاری اجیر شده است؛ مانند اینکه فردی برای دوختن لباس اجیر شده ← در اجیر کردن مجدد فرد دیگر، نمی‌‌توان مقدار اجرت را کمتر تعیین کرد، مگر اینکه قسمتی از کار را، هر چند کم باشد، انجام داده باشد.
۳. مورد اجاره غیر از موارد بالا است ← اشکال ندارد؛ چه اجرت کمتر از اجرت اجاره اول باشد و چه بیشتر.
مثال۱: اگر خانهای در مقابل یک میلیون تومان، یک ساله اجاره شود. مستأجر میتواند آن را به مدت یک سال به دیگری در مقابل یک تن برنج اجاره دهد (با اینکه یک تن برنج مثلا ۳ میلیون تومان ارزش دارد) یا در مقابل هشت صد هزار تومان.
مثال ۲: کسی در مقابل ۱۰۰ هزار تومان برای کاری اجیر شود، نمی‌‌تواند دیگری را اجیر کند که این کار را در مقابل دستمزدی کمتر از ۱۰۰ هزار تومان انجام دهد؛ مگر آنکه قسمتی از کار را انجام داده باشد.
اجاره دوم به نصف مدت یا نصف عین مستاجره
اگر مستأجری نصف خانه را به همان قیمت اجاره کل اجاره دهد، چون به قیمت بالاتر معامله نشده، جایز است. همچنین اگر نصف مدت اجاره اول به دیگری اجاره دهد (به کل قیمت اجاره اول) جایز است.