فتاوای آیات عظام: امام خمینی و نوری همدانی و جوادی آملی
(مسأله 2846) كساني كه خانه يا دكان يا غير آنها را از صاحبانش اجاره مي كنند، مدت اجاره كه به سر رسيد حرام است بدون اذن صاحب محل در آنجا اقامت كنند و بايد محل را فوراً با عدم رضايت صاحبش تخليه كنند و اگر نكنند غاصب و ضامن محل، و ضامن مثل مال الاجاره آن هاهستند و براي آنها به هيچ وجه حقي شرعاً نيست، چه مدت اجاره آنها كوتاه باشد يا طولاني و چه بودن آنها در مدت اجاره موجب زيادت ارزش محل شده باشد يا نه و چه بيرون رفتن از محل، موجب نقص در تجارتشان باشد يا نه.
جوادی آملی ۲۳۸۸- كساني كه ملکی مانند خانهُ مغازه و… را از مالک اجاره مي كنند، در پایان مدّت اجاره اگر بخواهند بدون اذن مالک در آن اقامت یا تصرّف كنند حرام است و با عدم رضایت مالک بايد فوراً آن را تخليه كنند و هیچگونه حقّ شرعی در آن ندارند، چه اجاره آنان کوتاه مدّت باشد یا دراز مدت و چه مدّت اجاره آنها موچب زیادت ارزش محلّ شده باشد یا نه و چه تخلیه آنان، مایه نقص در تجارتشان باشد یا نه، اگر تخلیه نكنند غاصب و ضامن مبلغ معادل اجاره آن هستند؛ مگر آنکه در متن عقد اجاره، حقوقی برای مستأجر ثابت شود، در این حال مستأجر برای تخلیه میتواند چیزی که مورد توافق قرار گرفت را مطالبه کند.
(مسأله 2847) اگر كسي از مستأجر سابق كه مدت اجاره اش گذشته است، آن محل را اجاره كند، اجاره اش صحيح نيست، مگر به اجازه صاحب محل و توقفش در محل حرام و غصب است و اگر به محل خسارت وارد شود يا تلف شود، موجب ضمان است براي اين شخص و مادامي كه توقف نموده است، بايد مثل الاجاره را به صاحب محل بپردازد.
جوادی آملی ۲۳۸۹- اگر كسی از مستأجری که مدّت اجاره او تمام شده است، مورد اجاره را از او اجاره کند، اجاره اش صحیح نیست و تصرّف او در آن، حرام و غصب است؛ مگر به اجازه مالک، پس اگر مورد اجاره تلف شود یا به آن، خسارتی وارد شود این شخص ضامن است و مادامی که در آن، تصرّف یا توقّف نموده است، باید معادل مبلغ اجاره را به مالک بپردازد.
(مسأله 2848) اگر شخص غاصب كه مستأجر سابق است، چيزي به عنوان سرقفلي از شخصي كه محل را به او اجاره داده است بگيرد، حرام است و اگر آنچه را كه گرفته است تلف كند يا به حادثه اي تلف شود ضامن دهنده است.
جوادی آملی ۲۳۹۰- غاصب که مستاجر سابق است،اگر از کسی که محل را به او اجاره داده چیزی به عنوان سرقفلی بگیرد، مرتکب حرامی شده و اگر مال گرفته شده به هر عنوان تلف شود،غاصب ضامن است.
(مسأله 2849) اگر محلي را اجاره كند در مدتي و حق داشته باشد كه به غير اجاره دهد در بين مدت و اجاره محل ترقي كند، مي تواند آن محل را اجاره دهد به همان مقدار كه اجاره كرده است و مقداري هم به عنوان سرقفلي از آن شخص بگيرد كه به او اجاره دهد، مثلاً اگر دكاني را اجاره نموده ده سال به ماهي ده تومان و پس از مدتي اجاره محل افزايش پيدا كرد به ماهي صد تومان، در صورتي كه حق اجاره داشته باشد مي تواند آنجا را در مابقي مدت اجاره دهد به ماهي ده تومان و يك هزار تومان مثلاً به رضايت طرفين از آن شخص بگيرد كه محل را به او اجاره دهد.
جوادی آملی ۲۳۹۱- اگر محلی را در مدتی اجاره کند و حق داشته باشد که در آن مدت، آن را به دیگری اجاره دهد و در بین مدت، اجاره محل ترقی کند،می تواند آن محل را به همان مبلغ که اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد و مبلغی هم به عنوان سرقفلی از وی بگیرد که به او اجاره دهد،مثلا اگر مکان تجاری یا صنعتی را ده سال اجاره کرده به ماهی یک میلیون تومان و پس از مدتی اجاره آن افزایش یافته به ماهی ده میلیون تومان، اگر حق اجاره داشته باشد می تواند آنجا را در مدت مانده به ماهی یک میلیون تومان اجاره دهد و یک میلیون تومان مثلا به رضایت طرفین از آن شخص بگیرد که محل را به او اجاره دهد.
(مسأله 2850) اگر محلي را اجاره كند از صاحبش و شرط كند بر او كه مدت بيست سال مثلاً قيمت اجاره را بالا نبرد و شرط كند كه اگر محل مذكور را به غير تحويل داد، صاحب محل با شخص ثالث نيز همين نحو عمل كند و اگر ثالث به ديگري تحويل داد، نيز همين نحو عمل كند و اجاره را بالا نبرد، جايز است از براي مستأجر كه محل را به ديگري تحويل دهد و مقداري سرقفلي از او بگيرد كه محل را به او تحويل دهد و سرقفلي به اين نحو حلال است و دومي به سومي و سومي به چهارمي نيز مي تواند به حسب قرار تحويل دهد و از او به اين عنوان سرقفلي بگيرد.
جوادی آملی ۲۳۹۲- اگر محلی را از مالک اجاره کند و شرط کند که مثلا مدت بیست سال قیمت اجاره را افزایش ندهد،نیز شرط کند که اگر محل یاد شده را به غیر تحویل داد، مالک با شخص سوم نیز همین گونه رفتار کند و اگر شخص سوم به دیگری تحویل داده،نیز به همین صورت عمل کند و اجاره را بالا نبرد در این فرض برای مستاجر جایز است که مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و مبلغی به عنوان سرقفلی از او بگیرد که محل را به او تحویل دهد و سرقفلی به این صورت حلال است و هر یک از دومی وسومی نیز می توانند به فرد بعدی برابر قرارداد تحویل دهند واز او به این عنوان سرقفلی بگیرند.
(مسأله 2851) اگر مستأجر بر موجر شرط كند در ضمن عقد اجاره كه مال الاجاره را تا مدتي، زياد نكند و حق اخراج او را ازمحل نداشته باشد و حق داشته باشد به مقداري كه اجاره نموده در سال هاي بعد از او اجاره نمايد و بر موجر لازم باشد كه اجاره به او بدهد، مي تواند مبلغي از او بگيرد يا از غيراو، براي اسقاط حق خود يا براي تخليه محل و اين گونه سرقفلي حلال است.
جوادی آملی ۲۳۹۳- اگر مستاجر در ضمن عقد اجاره شرط کند که موجر مبلغ اجاره را تا مدتی افزایش ندهد و حق نداشته باشد که او را از مورد اجاره بیرون کند؛ولی حق داشته باشد در سال های بعد نیز،به همین مبلغ از او اجاره کند و موجر هم ملزم باشد که به او اجاره بدهد می تواند مبلغی از او یا از غیر او،برای اسقاط حق خود یا برای تخلیه محل بگیرد واین گونه سرقفلی حلال است.
(مسأله 2852) مالك مي تواند هر مقداري بخواهد به عنوان سرقفلي از شخص بگيرد كه محل را به او اجاره دهد و اگرمستأجر حق اجاره به غير داشته باشد مي تواند از او مقداري بگيرد كه اجاره به او بدهد و اين نحَو سرقفلي مانع ندارد.
جوادی آملی ۲۳۹۴- مالک می تواند هر مبلغی را به عنوان سرقفلی از شخص بگیرد که محل را به او اجاره دهد و اگر مستاجر حق اجاره به غیر داشته باشد نیز، می تواند از او مقداری بگیرد که به او اجاره دهد و این گونه سرقفلی مانع ندارد.
فتاوای آیات عظام: خوئی و تبریزی
از جمله معاملات متعارفه، سرقفلي است كه مورد ابتلاء شده و بايد تشريح شود، اساساً سرقفلي كه به محل كسب تعلق مي گيرد از اين لحاظ است كه وجه اجاره محل كسب ترقي مي نمايد و موجر نمي تواند مستأجر را از آن محل بيرون كنديا اجاره را بالا ببرد۱ و گاهي مي شود كه يك مغازه يا يك محل كسب سالهاي متمادي در دست مستأجر با همان مبلغ اجاره سابق مي ماند بدون اين كه به مال الاجاره ديناري اضافه شود، چون موجر نه قدرت دارد مستأجر را بيرون كندو نه اجاره را بيفزايد ، در حالي كه نظاير محل مزبور چندين برابر اجاره داده مي شود.
۱- تبريزي: موجر نمي تواند مستأجر را از آن محل بيرون كند يا به غير متعارف مال الاجاره را بالا ببرد….
مسأله ۲۸۵۰- اين گونه محل كسبها سه قسم است: در يك قسم آن كسب كردن و سرقفلي گرفتن براي آن بدون اذن و رضاي مالك حرام و در دو قسم ديگرسرقفلي گرفتن مشروع است و ملاك مشروعيت و عدم مشروعيت آن اين است كه در هر مورد كه موجر حق تخليه و بالا بردن مبلغ اجاره را داشته باشد و مستأجر به زور متكي شده نه به اجاره بيفزايد و نه تخليه كند در اين مورد سرقفلي گرفتن و كسب كردن در آن محل بدون رضاي صاحب ملك جايز نبوده و حرام است و در هر مورد كه صاحب ملك حق بالا بردن وجه اجاره و يا تخليه را ندارد (و مستأجر حق تخليه را به ديگري دارد، بدون رضاي مالك۱) سرقفلي گرفتن مشروع و كسب كردن جايز است و در مسائل بعد براي هر سه قسمت مثال واضحي ذكر مي شود تا مطلب روشن گردد.
۱- [قسمت داخل پرانتز در رساله آيت الله تبريزي نيست]
مسأله ۲۸۵۱- املاكي كه در زمان سابق كه صحبت سرقفلي در بين نبوده و مالك مي توانست هر وقت كه مدت اجاره سر آمد محل را تخليه و يا مبلغ اجاره را اضافه نمايد و مستأجر هم بايد تخليه، يا مبلغ اجاره را زياد كند در همچو وقتي اجاره داده شده و هيچ گونه شرط و شروطي نسبت به افزايش وجه اجاره و تمديد مدت در بين نبوده و بعداً از طرف دولت، قانوني وضع شده كه موجر نتواند ملك را تخليه و يا مبلغ اجاره را زياد نمايد، حال اگر مستأجر باتكاء اين مساعدت دولت، محل مزبور را خالي نمي كند و بر مبلغ اجاره هم نمي افزايد در صورتي كه نظائر آن محل كه بعد از اين قانون اجاره داده مي شود چند برابر بيشتر است و به همين جهت محل سرقفلي پيدا كرده، در اين صورت سرقفلي گرفتن مستأجر مشروع نبوده و تصرفاتش هم در محل مزبور بدون رضاي مالك حرام خواهد بود۱.
۱- تبريزي: و لازم است در صورت مطالبه مالك، محل را تخليه كند.
مسأله ۲۸۵۲- اشخاصي كه مغازه را مي سازند و مبالغي خرج مي كنند و مبلغ اجاره مغازه مزبور در هر ماه مثلاً ده هزار ريال ارزش دارد ولي چون پول لازم دارند با رضا و رغبت خود اين مغازه را به مدت يك سال به ماهي يك هزار ريال، به علاوه پانصد هزار ريال اجاره داده۱ و در ضمن، شرط مي كنند كه تا زماني كه مستأجر درمحل مزبور ساكن است، سال به سال، اجاره را به همان يك هزار ريال تمديد نموده و حق افزودن را بر وجه اجاره نداشته باشند و چنانچه مستأجر بخواهد محل اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر با همان شخص طبق اجاره مستأجر اول رفتار نمايد يعني بر مبلغ اجاره نيفزوده و سال به سال به همان مبلغ اول اجاره را تجديد نمايد، دراين صورت مستأجر مي تواند محل را به ديگري واگذار نمايد و سرقفلي را كه داده زيادتر يا كمتر در مقابل تخليه محل و رفع يد از سكونت در آن از آن شخص كه به او واگذار كرده اخذ نمايد و صاحب ملك حق مخالفت نداشته چون مستأجر طبق شرطي كه نموده به اخذ سرقفلي و واگذاري ذي حق خواهد بود و سرقفلي كه گرفته مشروع است.
۱- تبريزي: يك هزار ريال ، به علاوه مبلغ پانصد هزارريال نقد، اجاره داده…
مسأله ۲۸۵۳- كساني كه مغازه اي مي سازند و مبالغي خرج نموده و به قيمت عادلانه روز اجاره مي دهند و سرقفلي هم نمي گيرند ولي در اجاره شرط مي نمايند كه مادامي كه مستأجر در آنجا ساكن است حق تخليه و افزودن اجاره را ندارند و سال به سال بايد اجاره را تمديد نمايند و با مرور زمان اجاره محل ترقي مي كند در اين صورت مستأجر حق انتقال دادن به ديگري را ندارد و موجر ملزم نيست به انتقال به ديگري رضايت بدهد، ولي شخص ثالثي به عنوان مشتري پيدا مي شود و مستأجر را تطميع نموده مي گويد اگر شما اين محل را تخليه كني صد هزار ريال مثلاً من به شما مي دهم آن وقت مي رود و مالك را راضي مي نمايد كه مبلغي بگيرد و به همين شخص اجاره دهد و آن شخص مبلغ صد هزار ريال را به مستأجر اول داده و او تخليه كرده سپس خود از مالك با دادن مبلغي كه وعده نموده اجاره مي كند مبلغ صد هزار ريال براي مستأجر اول حلال است زيرا كه در مقابل انتقال محل مزبور چيزي نگرفته كه ذي حق نباشد بلكه فقط در مقابل تخليه محل، وجه را گرفته كه حق داشت تخليه ننمايد و مشتري از صاحب ملك به اجاره محل را تصرف مي نمايد، توضيح آن كه در اين صورت سرقفلي درمقابل تخليه محل است و اجاره محل از صاحب ملك است.
مسأله ۲۸۵۴- شخصي محلي را اجاره مي نمايد و با مالك شرط مي كند كه مالك حق بيرون كردن و تخليه نمودن آن محل را نداشته باشد فقط اين كه سال به سال يا ماه به ماه اجرت معمولي را از مستأجر بگيرد و ايضاً مستأجر حق داشته باشد كه حق سكناي خود را به ديگري واگذار كند در اين صورت نيز مستأجر مي تواند سرقفلي را به ديگري بفروشد، يعني مبلغي از كسي گرفته و حق خود را به او واگذار نمايد.
فتاوای آیات عظام: خوئی و وحید
از معاملات رايج بين تجار و كسبه كه مورد ابتلاء است و از مسائل روز مي باشد موضوع سرقفلي است كه محلهاي تجارتي و كسب، سرقفلي پيدا كرده است و قاعده كلي و ملاك براي مشروعيت گرفتن سرقفلي و عدم مشروعيت آن اين است كه در هر موردي كه مالك و موجر حق داشته باشد وجه الاجاره را زياد كند و يا ملك را تخليه كند و مستأجر حق نداشته باشد از زياد شدن وجه الاجاره و يا تخليه ملك خودداري كند، در اين صورت جايز نيست مستأجر سرقفلي بگيرد و تصرف او در آن ملك بدون رضايت مالك حرام است ولي چنانچه مالك حق زياد كردن وجه الاجاره و حق خالي كردن ملك را هم نداشته باشد، بلكه مستأجر حق تخليه كردن ملك براي غير واگذاري اجاره آن را بر ديگري داشته باشد در اين صورت گرفتن سرقفلي بر مستأجر جايز است براي روشن شدن در اين باب به مسائل بعدي مراجعه شود.
*****
وحید:از معاملات رایج معامله سرقفلى است، و حقّ سرقفلى، آن است كه مستأجر اختیار تخلیه و واگذارى عین اجاره شده را به غیر داشته باشد، یا مالك اختیار زیاد كردن مال الاجاره و گرفتن عین اجاره شده را از مستأجر نداشته باشد.
(مسأله33) ملكها و محلهايي كه در زمان سابق پيش از جعل قاون جلوگيري مالك از اجبار مستأجر برتخليه محل اجاره و يا اضافه كردن حق الاجاره به اجاره داده شده و بلكه مالك مي توانست مبلغ اجاره را بالا ببرد و يا مستأجر را وادار به تخليه كند و هيچگونه شرط و شروطي بين مالك و مستأجر در بين نبود و پس از جعل قانون مالك و مستأجر به پشتيباني اين قانون مستأجر حاضر نيست ملك را تخليه كند و مبلغ اجاره را بالا ببرد و با اين كه اجاره محلهايي مانند آن چندين برابر بيشتر از اين محل شده است و به همين جهت محل سرقفلي پيدا كرده است، در اين صورت سرقفلي گرفتن مستأجر جايز نبوده و تصرف او در آن محل بدون رضايت مالك غصب و حرام است.
(مسأله34) محلهايي كه پس ازجعل قانون مالك ومستأجر اجاره داده شده است و با اين كه مبلغ اجاره آن محل در هر ماه مثلاً يك هزار تومان ارزش داشته باشد ولي موجر با گرفتن مبلغي –مثلاً پنجاه هزار تومان- از مستأجر با رضايت خود محل را به كمتر از آن مبلغ اجاره مي دهد و در ضمن شرط مي كند كه سال به سال اجاره را براي مستأجر تجديد كند يا بر كسي كه مستأجر به او واگذار مي كند، بدون افزودن بر مبلغ اجاره به همان شخص دوم اجاره دهد، در اين صورت جايز است مستأجر براي تخليه محل بر ديگري و رفع يد از سكونت در آن محل سرقفلي را داده كه كمتر و يا بيشتر از آن دريافت كند و مالك بر طبق شرطي كه كرده است، حق مخالفت و ممانعت ندارد.
(مسأله35) محلهايي كه بدون گرفتن سرقفلي به اجاره داده مي شود اگر در عقد اجاره چنين شرط شده باشد كه مالك حق ندارد مستأجر را مجبوربه تخليه محل كند و مستأجر حق دارد با تجديد اجاره مطابق سال اول تا مدتي كه بخواهد سالياني درآن محل بماند، چنانچه شخصي مبلغي به مستأجر –ولو باسم سرقفلي- بدهد كه از حق سكونت و اشتغال در آن محل تنازل كند و دست بردارد و با اين كه پس از تخليه محل مالك نسبت به اجاره دادن آن آزاد است و آن شخص از خود مالك اجاره خواهد كرد، دراين صورت جايز است كه مستأجر آن مبلغ و سرقفلي را در مقابل تخليه محل بگيرد نه درمقابل انتقال حق تصرف و استفاده از محل مستأجر.
*****
وحید: مسأله – صحّت این معامله متوقف است بر ثبوت حقّى براى مستأجر، و آن حق به اجاره كردن محلّ سكنى و محلّ كسب، هرچند مدّت اجاره طولانى باشد، یا كیفیت كسب و كار یا شخصیت مستأجر كه موجب ارزش و مرغوبیت محلّ كار باشد حاصل نمى شود، و هر چند از نظر عرف و قانون دولتى مستأجر را ذى حق بدانند، اعتبار ندارد، و بعد از انقضاى مدّت اجاره، هر گونه تصرّف در عین اجاره شده بر مستأجر حرام و ید او بر آن عین و منافع عین، ید عدوان و ضمان است، و اجاره دادن آن عین فضولى و با اجازه نكردن مالك فاسد است.
و ثبوت حقّ شرعاً به وسیله شرطِ مشروع ممكن است، مثل آن كه در ضمن عقد اجاره شرط شود ـ چه این كه براى شرط موجر مبلغى دریافت كند یا نكند ـ كه پس از انقضاى مدّت اجاره، آن محلّ را به او و یا به كسى كه او معین كند، ـ و همچنین هر مستأجرى كه مستأجر قبلى او را معین مى نماید ـ به همان مال الاجاره سابق اجاره دهد، كه در این صورت به مقتضاى حقّ الشرط، هر مستأجر مى تواند سرقفلى گرفته و آن محلّ را واگذار كند، و موجر به مقتضاى وجوب وفاى به شرط حقّ امتناع از اجاره دادن به مستأجر اوّل یا كسى كه او معین كرده ـ و یا هر مستأجرى كه مستأجر قبل او را معین كرده ـ نـدارد.
اگر در عقد اجاره شرط شده كه مستأجر با تجدید اجاره به مال الاجاره اوّل تا مدتى كه بخواهد مى تواند در آن محلّ بماند، مستأجر مى تواند سرقفلى براى تخلیه محلّ بگیرد، هر چند موجر ملزم به اجاره دادن به دهنده سرقفلى نیست.
فتاوای آیات عظام: گلپایگانی و صافی
(مسأله 2851)كسي كه ملكي را اجاره مي كند و در هنگام اجاره در ضمن عقد لازم با مالك شرط مي كند كه پس از انقضاء مدت اجاره باز هم ملك را به او اجاره دهد و اگر بخواهد به ديگري اجاره دهد با اجازه او باشد اقوي صحت اين شرط است و بر مالك تكليفاً واجب است كه بر طبق شرط عمل كند و چنانچه عمل نكند معصيت كرده، بنابراين اگر بخواهد به ديگري اجاره دهد بايد با اجازه و رضايت مستأجر اول باشد و دراين صورت مستأجر اول مي تواند وجهي از مالك بگيرد و رضايت دهد كه به ديگري اجاره داده شود1 و نيز مالك مي تواند موقعي كه مي خواهد ملكي را اجاره دهد با مستأجر قرار بگذارد كه اين ملك را اجاره مي دهم مثلاً به مدت دو سال به مال الاجاره يكصد هزار تومان نقد و ماهي يكصد تومان و آنچه به عنوان سرقفلي گرفته مي شود چنانچه به نحوي كه ذكر شد انجام گيرد بي اشكال است، و جايز نيست مستأجر به استناد بعض قوانين غير مشروعه پس از انقضاء مدت اجاره از تخليه ملك خودداري كند و چنانچه خودداري كند غاصب و ضامن است.
1- صافي: يا از ديگري وجهي بگيرد و او را معين نمايد…
(مسأله 2852)اگر كسي از پول خمس داده شده، سرقفلي ملكي را بخرد چنانچه بخواهد در آخر سال آن را بفروشد، مازاد را بايد جزء منافع سال به حساب آورد و اگر از منافع بين سال براي تجارت، سرقفلي را خريده باشد مانند منافع ديگر تجاري است كه بايد در آخر سال حق سرقفلي را قيمت كرده و خمس آن را پرداخت كند، قيمت آن زياد شده باشد يا كم، ولي اگر براي كسب در آن محل خريده چون سرقفلي، عين خارجي نيست و ترقي قيمت آن درصورتي كه براي كسب در آن محل خريده در نظر عرف، ربح حساب نمي شود، تا نفروخته خمس همان مقدار كه خريده واجب است و ترقي قيمت آن خمس ندارد، بلي، هر وقت آن را فروخت، زيادي قيمت جزء منافع همان سال است.
استفتائات از آیةالله العظمی امام خامنه ای (مدّظلّه)
احکام سرقفلی
س ۱۶۶۸. آیا مستأجری که مغازه ای را برای تجارت در آن و یا کار دیگری به مدّت معیّنی اجاره کرده، جایز است بعد از پایان مهلت اجاره در صورتی که مالک آن را تجدید نکند، از تخلیه مغازه خودداری نموده و حق سرقفلی را مطالبه نماید؟ و آیا با توجه به این که حق واگذاری عین مستأجره را به کس دیگری ندارد، جایز است نسبت به آن، ادّعای حق شغل و حرفه کند؟
ج. مستأجر حق ندارد بعد از انقضاء مدّت اجاره، عین مستأجره رادر تصرّف خود نگهدارد و از تسلیم آن به مالک خودداری کند، ولی اگر نسبت به آن حق سرقفلی داشته باشد که از مالک به او منتقل شده و یا مغازه از مکان هایی باشد که از نظر قانونی برای مستأجر در آن حقی ایجاد می شود، در این صورت می تواند عوض حق خود را از مالک مطالبه کند.
س ۱۶۶۹. اینجانب یک مکان تجاری را اجاره کردم و مبلغی را برای دستیابی به حق سرقفلی به مالک آن پرداخت کردم و مبلغ زیادی را هم برای برق کشی و سنگ فرش کردن زمین آن و امور دیگر خرج کردم و مقداری هم برای گرفتن پروانه کار پرداختم، بعد از گذشت ده سال ورثه مالک خواهان استرداد آن مکان شده اند، آیا بر من واجب است که با تخلیه مغازه خواسته آنان را اجابت کنم؟ و بر فرض وجوب تخلیه، آیا جایز است اموالی را که برای آن مکان هزینه کرده ام از آنان مطالبه کنم؟ و آیا حق مطالبه عوض سرقفلی به قیمت روز را دارم؟
ج. وجوب تجدید اجاره بر مالک یا جواز مطالبه تخلیه و لزوم انجام آن و همچنین ضمان اموالی که برای مکان استیجاری خرج شده، تابع قوانین جاری کشور و یا شرایط مذکور در ضمن عقد اجاره بین موجر و مستأجر است و امّا سرقفلی آن مکان در صورتی که از مالک بر وجه شرعی به مستأجر منتقل شده باشد و یا به مقتضای قانون برای او ثابت باشد، حق مطالبه آن به قیمت روز را دارد.
س ۱۶۷۰. مالک یکی از شرکت ها ساختمانی را اجاره داده بدون آن که از مستأجر چیزی در برابر سرقفلی آن بگیرد، آیا هنگام تخلیه ساختمان توسط مستأجر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستأجر بفروشد، آیا باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از قیمت آن کم نماید؟
ج. تا زمانی که سرقفلی آن به وجه مشروعی مانند خرید یا صلح یا شرط ضمن عقد لازم و یا طبق قانونی که تصریح به آن کند، ملک مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالک چیزی را مطالبه کند و همچنین اگر آن ساختمان را از مالک بخرد نمی تواند مبلغی را به عنوان عوض سرقفلی از قیمت آن کم نماید.
س ۱۶۷۱. پدرم چند مغازه تجاری را برای سه تن از فرزندانش خریده و اسناد آن ها را در همان زمان به نام آنان کرده است، در نتیجه آن مغازه ها در حال حاضر شرعاً و قانونا متعلّق به آنان است. این مغازه ها قبل از وفات پدرم تحت تصرّف او بودند و در آن ها مشغول کسب و تجارت بود، آیا سرقفلی این مغازه ها فقط برای مالکین آن هاست یا این که سرقفلی آن ها مستقل از ملک است و تعلّق به همه ورثه است؟
ج. سرقفلی مغازه ها تابع ملک آن است و تا زمانی که از طریق شرعی به شخص دیگری منتقل نشده اختصاص به مالک آن دارد.
س ۱۶۷۲. اگر مستأجر هنگام اجاره مغازه مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد، آیا در صورتی که مستأجر به هر علتی بخواهد آن جا را تخلیه کند، مالک فقط باید همان مقدار را به مستأجر بپردازد یا آن که واجب است قیمت سرقفلی را به قیمت روز تخلیه به او بدهد؟
ج. اگر حق سرقفلی مغازه شرعاً برای مستأجر باشد، می تواند قیمت فعلی آن را طبق قیمت عادلانه روز، مطالبه کند و بر مالک هم واجب است قیمت فعلی آن را به او بپردازد، ولی اگر مبلغی را نزد مالک به ودیعه گذاشته تا هنگام تخلیه آن مکان به او برگرداند در این صورت فقط حق مطالبه معادل مبلغی را دارد که هنگام اجاره آن مکان به مالک پرداخته است.
س ۱۶۷۳. اینجانب مغازه ای را از مالک آن اجاره کردم بدون آن که مبلغی را در برابر سرقفلی آن بپردازم زیرا در آن زمان پرداخت سرقفلی در شهر ما متعارف نبود و الآن که موجر فوت کرده و مغازه، ملک یکی از فرزندانش شده، درخواست تخلیه آن را دارد و از طرفی در خلال مدّت اجاره اقدام به انجام بعضی از کارها از قبیل کشیدن برق، تلفن و تعویض درب و نگهداری آن نموده ام و مردم بر اثر معامله با من در این مکان به من بدهکار هستند، آیا بر من واجب است خواسته مالک فعلی را اجابت نموده و آن مکان را بدون آن که استحقاق چیزی را داشته باشم تخلیه نموده و به او تحویل بدهم؟ و در صورتی که حقّی داشته باشم مقدار آن چه قدر است؟
ج. شما بعد از انقضاء مدّت اجاره قبلی حق ندارید بدون تجدید اجاره توسط مالک فعلی در آن تصرّف نمایید و از تسلیم آن به او خودداری کنید ولی لزوم پاسخ مثبت مالک فعلی به درخواست تجدید اجاره و یا جواز مطالبه تخلیه محل و لزوم اجابت آن، تابع قوانین جاری یا شروط ضمن عقد است و امّا این که هنگام تخلیه در برابر سرقفلی چیزی را مطالبه کنید، با این فرض که در زمان انعقاد اجاره قبلی ثبوت حق سرقفلی برای مستأجر در آن منطقه متعارف نبوده و حق سرقفلی آن مکان هم از مالک به شما انتقال پیدا نکرده، بنا بر این در مقابل تخلیه محل و تسلیم آن به مالک فعلی آن، حق ندارید نسبت به سرقفلی آن چیزی از مالک مطالبه کنید مگر آن که قانون به شما این اجازه را بدهد و امّا نسبت به کشیدن برق و تلفن و امور دیگری که با هزینه خود انجام داده اید همه آن ها ملک شما هستند مگر آن چه را که عرف یا قانون جاری به طور مجانی و یا در صورت پرداخت هزینه های آن توسط مالک، تابع ملک بداند.
س ۱۶۷۴.
۱. مکانی به مدّت بیست سال به طور مستمر به عنوان محل کار اجاره داده شده است آیا مستأجر در خلال مدّت اجاره یا بعد از انقضای آن حق دارد حق سرقفلی مکان مزبور را با پرداخت مالیات های سرقفلی و رعایت همه امور قانونی به مستأجر دیگری واگذار کند؟
۲. اگر سرقفلی آن مکان را به شکل رسمی و با رعایت همه ضوابط قانونی به مستأجر دیگری انتقال بدهد، آیا مالک حق دارد به سبب عدم قبول آن از مستأجر دوم بخواهد مکان مزبور را تخلیه کند؟
ج. اگر سرقفلی آن مکان از سوی مالک و یا طبق قانون به او منتقل نشده باشد حق فروش و واگذاری آن را به غیر، ندارد و اگر چنین کاری کند فضولی و متوقّف بر اجازه مالک است.
س ۱۶۷۵: مورّث من همه سهم خود از هتل و لوازم آن اعم از اعیان و حقوق را با من مصالحه کرده است، آیا این مصالحه شامل حق سرقفلی آن هتل هم می شود؟
ج. اگر حق سرقفلی هتل متعلّق به او باشد و مصالحه بر همه مایملک او در هتل اعم از اعیان و حقوق بدون استثناء چیزی صورت گرفته باشد، حق سرقفلی آن نیز داخل در این مصالحه است.
س ۱۶۷۶. فردی مکانی را اجاره کرده است به این شرط که هنگام مطالبه مالک، آن را تخلیه کند، بعد از انقضاء مدّت اجاره و درخواست مالک مبنی بر تخلیه آن، مستأجر حق سرقفلی آن را مطالبه می کند، آیا پرداخت آن به او بر مالک واجب است؟
ج. در فرض مسأله که شرط تخلیه مکان توسط مستأجر هنگام مطالبه مالک شده است و ظاهراً حق سرقفلی از مالک به مستأجر منتقل نشده، حق مطالبه چیزی را نخواهد داشت مگر طبق قوانین نظام اسلامی.
س ۱۶۷۷. سر قفلی مکانی را که اجاره داده ام به مبلغ معیّنی به مستأجر آن فروختم و او هم در برابر آن یک فقره چک به من داد که به علت عدم وجود پول در حساب بانکی او موفق به نقد کردن آن نشدم، و مکان مزبور هنوز هم در اختیار مستأجر است و با آن که من تا کنون پول سرقفلی را از او نگرفته ام ادعای مالکیّت آن را می کند، آیا سرقفلی آن مکان متعلّق به اوست یا آن که معامله سرقفلی بر اثر عدم دستیابی من به پول آن باطل است؟
ج. بعد از تحقّق معامله سرقفلی بر وجه صحیح، مجرّد عدم موجودی در حساب صاحب چک که آن را در برابر سرقفلی داده،موجب بطلان معامله آن نمی شود بلکه حق سرقفلی متعلّق به مشتری است و فروشنده که همان موجر است حق دارد مبلغ چک را با احتساب تنزل ارزش پول از او مطالبه کند.
س ۱۶۷۸ .اگر مستأجر هنگام تخلیه مغازه حق مطالبه عوض سرقفلی را داشته باشد، ولی مالک بر خلاف آن چه که عرفاً و قانونا متداول است از پرداخت آن خودداری کند، باقی ماندن مستأجر در آن ملک بدون رضایت مالک تا زمانی که عوض سرقفلی را دریافت کند چه حکمی دارد؟ و بر فرض که ماندن مستأجر در آن مکان جایز نباشد و غصب باشد، آیا درآمدی که از آن جا به دست می آید شرعاً حلال است؟
ج. تا زمانی که تخلیه مغازه را مشروط به پرداخت عوض سرقفلی به مستأجر نکرده باشند، مجرّد استحقاق مطالبه عوض سرقفلی هنگام تخلیه مغازه، برای جواز استمرار تصرّف در آن مکان بعد از پایان مدّت اجاره کافی نیست و به هر حال درآمد حاصل از کسب و کار در آن مغازه شرعاً حلال است.
س ۱۶۷۹. شخصی مغازه ای را به مبلغ معیّنی اجاره نموده و مبلغ دیگری را هم به عنوان سرقفلی پرداخته است، سپس مالک شروع به زیاد کردن اجاره آن نموده تا این که به دو برابر اجاره اولیه رسیده است و در حال حاضر مستأجر قصد دارد مغازه را با سرقفلی بیشتری در اختیار مستأجر دیگری قرار دهد ولی مالک پانزده درصد سرقفلی را مطالبه می کند و قصد افزایش اجاره ماهانه را تا ده برابر دارد در حالی که اجاره مغازه های مجاور کمتر از آن مقدار است، آیا مالک شرعاً و قانونا حق مطالبه درصد مذکور و اضافه کردن اجاره تا آن مقدار را دارد؟
ج. اگر سرقفلی مغازه متعلّق به مستأجر باشد و مجاز باشد آن را به هر کسی که می خواهد منتقل کند، مالک حق ندارد چیزی از آن چه را که مستأجر به عنوان عوض سرقفلی می گیرد از او مطالبه کند. ولی نسبت به مال الاجاره، تعیین مقدار آن بستگی به توافق مالک و مستأجر هنگام تجدید عقد اجاره دارد.
س ۱۶۸۰. اگر شخصی مغازه ای را اجاره کند و علاوه بر اجاره ماهانه مبلغی را به عنوان سرقفلی بپردازد و شرط نماید که موجر هنگام تخلیه محل مبلغ سرقفلی را به قیمت فعلی آن بپردازد والا مستأجر حق خواهد داشت که سر قفلی آن مکان را به شخص دیگری بفروشد و آن جا را برای او تخلیه نماید، آیا این شرط صحیح است؟ و آیا واجب است موجر با پرداخت قیمت کنونی آن به مستأجر و یا با رضایت به واگذاری آن مکان به دیگری، به آن شرط وفا کند؟
ج. اشتراط چنین شرطی در ضمن عقد اجاره اشکال ندارد و بر موجر واجب است که به آن عمل کند و در صورتی که راضی به خرید سرقفلی از مستأجر نشود، حق اعتراض به فروش آن به شخص دیگر و واگذاری مکان مزبور را به او ندارد.
س ۱۶۸۱. خانه ای را خریده ایم که مغازه تجاری آن در اجاره شخص دیگری است و مالک، سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر مزبور هم حق خود را به شخص دیگری فروخته است، آیا در صورتی که بعد از انقضاء مدّت اجاره از مستأجر اخیر تقاضای تخلیه مغازه را بکنیم باید عوض سرقفلی را ما به او بپردازیم یا مالک سابق و یا مستأجر قبلی که پول سرقفلی را گرفته اند باید آن را به او بپردازند؟
ج. بعد از آن که مستأجر اخیر به نحو شرعی مالک سرقفلی مغازه شد، کسی که در حال حاضر می خواهد آن را از او بخرد باید قیمت سرقفلی را به او بپردازد.
فتاوای آیةالله العظمی سیستانی (مدّظله)
یکی از معاملات رایج میان تجّار و کسَبه، سرقفلی یا حقّ پیشه نام دارد، و مقصود آن است که مستأجر محلی را که خود اجاره کرده است و در تصرف دارد، در قبال دریافت مبلغی که مورد توافق طرفین است، به دیگری واگذارد، و یا مالک در قبال دریافت مبلغی معین پس از پایان مدت اجاره از بیرون کردن مستأجر از محل اجاره‌اش و یا افزایش مبلغ اجاره خودداری کند.
مسأله ۲۸۳۷ ـ اجاره کردن جایی مانند محل کسب و تجارت، برای مستأجر حقّی در آن ایجاد نمی‌کند، و او پس از پایان مدت اجاره نمی‌تواند مانع تصرف مالک در ملکش و تخلیه آن یا افزایش مبلغ اجاره سابق شود. همچنین اقامت طولانی مستأجر در محلی و رواج پیشه و ارزش پیدا کردن محل و به دست آوردن موقعیت تجاری آن، هیچ‌یک حقّی برای او در ماندن در آنجا به وجود نمیآورد، و پس از پایان مدت اجاره، بر او واجب است، محل را تخلیه و تسلیم مالکش کند.
و در صورتی که مستأجر از قانون دولتی ـ که مالک را از اجبار مستأجر به تخلیه محل اجاره و یا افزایش میزان اجاره منع میکند ـ استفاده نماید و از تخلیه محل یا افزایش میزان اجاره خودداری کند، عملش حرام است و تصرف او در محل بدون رضایت مالکش غصبی است. و اگر مبلغی را در قبال تخلیه محل دریافت کند، حرام است.
مسأله ۲۸۳۸ ـ اگر مالک محلی را مثلاً به مدت یک سال به ده هزار تومان اجاره دهد و علاوه بر آن مبلغ پنجاه‌هزار تومان از او بگیرد و در ضمن عقد شرط کند، که سالانه با همین مبلغ و بدون افزایش، اجاره او را تمدید کند و یا به همان میزان به کسی که مستأجر محل را به او واگذار کند (مستأجر دوم) اجاره دهد، و همچنین مستأجر سوّم و… در این صورت جایز است که مستأجر در قبال دریافت مبلغی مساوی یا بیشتر و یا کمتر از آنچه نقداً به مالک پرداخته، طبق توافق این حق که با چنین شرطی به دست آورده است به دیگری واگذارد.
مسأله ۲۸۳۹ ـ اگر مالک، محلی را به شخصی برای مدت معینی اجاره دهد و در ضمن عقد بر خود شرط کند ـ در قبال دریافت مبلغی یا بدون آن ـ پس از پایان مدت، اجاره او را سالانه به همان صورتی که سال اوّل موافقت کرده است و یا به شکل متعارف هر سال، تمدید کند و از قضا شخص دیگری به مستأجر مبلغی بپردازد تا او فقط محل اجاره را تخلیه کند ـ به این شکل که دیگر حقّ ماندن نداشته باشد و مالک پس از تخلیه، محل را هرگونه بخواهد اجاره دهد ـ در این صورت جایز است مستأجر مبلغ مورد توافق را بگیرد و این سرقفلی فقط برای تخلیه خواهد بود، نه به ازای انتقال حقّ تصرف مستأجر به شخص دوّم.
مسأله ۲۸۴۰ ـ بر مالک واجب است که به شرطی که ضمن عقد بر خود کرده است، وفا کند؛ پس در فرض مسأله (۲۸۳۸) بر مالک واجب است که به مستأجر یا شخصی که مستأجر به نفع او کنار رفته است، بدون افزایش میزان اجاره، محل را اجاره دهد. همچنین در فرض مسأله (۲۸۳۹) بر مالک واجب است که مدت اجاره را تا زمانی که مستأجر مایل به ماندن است به همان میزان اجاره سابق و یا به نحو متعارف (به هر نحو که شرط شده باشد) تمدید کند.
در صورتی که مالک از وفای به شرط خود تخلف ورزد و از تمدید اجاره خودداری کند، مستأجر میتواند ـ با رجوع به حاکم شرعی یا دیگری ـ او را وادار به وفای به شرط کند. لکن اگر به هر دلیلی نتواند او را وادار به وفای به شرط کند، بدون رضایت مالک، جایز نیست که در مورد اجاره تصرف کند.
مسأله ۲۸۴۱ ـ اگر شرط ضمن عقد اجاره که در فرض‌های مسأله (۲۸۳۸) و (۲۸۳۹) آمده ـ به صورت شرط نتیجه ـ نه شرط فعل؛ یعنی شرط تمدید اجاره ـ در فرض ما ـ باشد، به این صورت که مستأجر بر مالک شرط کند که او یا هر که او مستقیماً یا با واسطه معین میکند، حقّ تصرف محل و استفاده از آن را به ازای پرداخت مبلغی معین سالیانه یا به قیمت متعارف در هر سال داشته باشد، در این حال مستأجر ـ یا آن که مستأجر او را تعیین میکند ـ حقّ تصرف محل و استفاده از آن را حتّی بدون رضایت مالک دارد و مالک تنها حق دارد که مبلغ مورد توافق را مطالبه کند.
فتاوای آیةالله العظمی مکارم شیرازی (مدّظله)
مسأله ۲۴۳۳ـ سرقفلى عبارت است از حقّ اولويّتى که مستأجر بر ملک پيدا مى کند در مقابل پولى که به مالک در اوّل کار مى پردازد و مطابق آن، مستأجرى که سرقفلى پرداخته در اجاره کردن آن ملک، اولى از ديگران است. سرقفلى در سابق وجود نداشت و امروز در ميان عقلاى اهل عرف وجود دارد و با شرايط زير صحيح است: مقدار سرقفلى بايد معلوم باشد و طرفين با ميل و رضايت خود معامله را انجام دهند و بالغ و عاقل و رشيد باشند و معنى سرقفلى و لوازم آن را بدانند.
مسأله ۲۴۳۴ـ صاحب ملک مى تواند ملک خود را به ديگرى اجاره دهد و علاوه برمال الاجاره از او سرقفلى بگيرد، در اين صورت ملکى را که اجاره داده نمى تواند به ديگرى اجاره دهد، هرچند مدّت اجاره تمام شده باشد، ولى اگر مستأجر اوّل که سرقفلى پرداخته موافقت کند مى تواند به ديگرى اجاره دهد، مستأجر اوّل نيز حق دارد سرقفلى آن ملک را به ديگرى واگذار کند، خواه به قيمتى بيشتر يا کمتر باشد.
مسأله ۲۴۳۵ـ هرگاه مدّت اجاره ملکى که سرقفلى آن گرفته شده تمام شود مالک موظّف است آن را به همان مستأجر يا شخص ديگرى که او موافقت کند اجاره دهد و مقدار مال الاجاره به قيمت عادلانه روز با نظر کارشناس مورد اطمينان خواهد بود.
مسأله ۲۴۳۶ـ کسى که ملکى را اجاره کرده و سرقفلى نپرداخته هنگامى که مدّت اجاره به سر رسيد حق ندارد بدون اذن صاحب ملک در آنجا اقامت کند و اگر آن را تخليه نکند غاصب و ضامن ملک و ضامن مثل مال الاجاره است، خواه اجاره اوّل کوتاه باشد يا طولانى و خواه در مدّت اجاره ارزش ملک بالا رفته باشد يا نه و اگر کسى ملک را از چنين شخصى اجاره کند اجاره اش صحيح نيست، مگر اين که صاحب ملک رضايت دهد.
مسأله ۲۴۳۷ـ هرگاه کسى ملکى را با دادن سرقفلى به صاحب آن براى مدّتى اجاره کند مادام که وقت اجاره او تمام نشده است مى تواند ملک را به ديگرى با همان مبلغ اجاره دهد، ولى حقّ سرقفلى را به هر مقدارى که با يکديگر توافق کنند مى تواند بگيرد و موافقت صاحب ملک نيز در انتقال اجاره شرط است، مگر اين که از اوّل، اين حقّ به مستأجر واگذار شده باشد.
فتاوای آیةالله العظمی مظاهری (مدّظله)
مظاهری: مسأله ۱۷۵۷- سرقفلى كه امروز در ميان مردم متداول است اقسامى دارد:
۱- كسى ملكى را اجاره كند و هنگامى كه مدّت اجاره به سر رسيد بدون اذن صاحب ملك پولى از ديگرى بگيرد و آن ملك را واگذار به او كند و اينگونه سرقفلى حرام است و براى دومى توقّف در آن ملك حرام است، خواه ارزش ملك بالا رفته باشد يا نه.
۲- كسى ملكى را با دادن سرقفلى به صاحب آن يا بدون دادن سرقفلى براى مدّتى اجاره كند، مىتواند ملك را به ديگرى با همان مدّتى كه اجاره كرده است، اجاره دهد و از او سرقفلى بگيرد.
۳- ملكى را از صاحب ملك با دادن سرقفلى اجاره كند و در ضمن عقد شرط كند كه بتواند به ديگرى با گرفتن سرقفلى اجاره دهد، و گرفتن اينگونه سرقفلى نيز جايز است.
۴- مستأجر با موجر در ضمن عقد اجاره شرط كند كه مال الاجاره را تا مدّتى زياد نكند و حقّ اخراج او را از محلّ نداشته باشد، در اين صورت مىتواند براى واگذارى محل مبلغى از او يا از غير او بگيرد و اينگونه سرقفلى نيز حلال است.