شرایط ملک مورد اجاره
سوال: [488] در موارد عدم قدرت بر تسلیم عین مستأجره آیا اجاره آن، با ضمیمه قابل تصحیح است، نظیر بیع عبد آبق یا حیوان فراری با ضمیمه؟
جواب: در باب اجاره ضمیمه موجب جواز نمی¬گردد؛ بلکه ضمیمه موجب جواز بیع غیر مقدور در مورد نص که عبد آبق باشد می-شود و در غیر مورد نص قابل سرایت نیست.
اجاره عین مستاجره
سوال: [489] اگر کسی منزل یا مغازه¬ای را اجاره کند و هنگام قرار داد، مالک اجازه واگذاری ملک را به شخص ثالث بدهد، آیا اگر اجاره کننده ملک مزبور را طبق نظریه کارشناس رسمی به قیمتی بیش از مال الاجاره، اجاره دهد نسبت به مازاد ضامن است یا نه؟
جواب: در فرض سؤال ضامن مازاد نیست، در صورتی که در آن مال مستاجر اول کاری انجام داده باشد، میتواند بیشتر از مال الاجاره به کسی دیگر اجاره دهد و الاّ جواز ندارد.
سوال: [490] یجوز للمستاجر مع عدم إشتراط المباشرة و ما بمعناها أن یؤجر العین المستاجرة بأقل قیمة مما استأجرها به و بالمساوی، و کذا بالأکثر منه إذا أحدث فیها حدثاً أو غرم فیها غرامة ولو لحفظها و صیانتها و إلا لم یجز له ذلک، رجل استأجر منزلاً من مالکه و لم یشترط علی المستأجر إستیفاء المنفعة بنفسه، أو أن لا یؤجرها من غیره و المستاجر یدفع الاجرة شهریاً ثم آجره لآخرین من الزّوار یومیاً بحیث مجموعة الاجرة فی الشهر یکون اکثر من اجرة المسمی
اولا: هل یصح الاجرة الثانیه؟ ثانیاً: هل یستحق المالک مطالبه تلک الزیادة.
جواب: لا یصح الإجارة إذا کانت أکثر من اجرة المسمی و إن کانت یومیاً و یستحق المالک مطالبة تلک الزیادة الاّ ان یحدث حدثاً فیها.
اجاره ملک مشترک
سوال: [491] با توجه به این که اجاره مال مشاع جایز است، لیکن تسلیم آن به مستأجر متوقف بر اذن شریک است، بفرمایید: چنانچه یکی از دو شریک سهم خود را به نفر سومی اجاره دهد، و شریکش نسبت به تسلیم آن به مستأجر اذن ندهد، وظیفه چیست؟
جواب: وظیفه اجبار شریک است به تسلیم و اگر اجبار امکان نداشته باشد مستأجر خیار فسخ دارد.
تلف عین مستاجره
سوال: [492]
1 ـ در موارد تعدی و تفریط چنانچه عین مستأجره به واسطه حادثهای قهری مثل سیل و زلزله در دست مستأجر تلف شود، ولی تلف مربوط به افراط و تفریط او نباشد آیا مستأجر ضامن است؟
2 ـ هرگاه مستأجر افراط و تفریط نمود و سپس از کار خود پشیمان شده و افراط و تفریط را ترک نمود و پس از آن عین مستأجره تلف شده آیا مستأجر ضامن است؛ مثلاً ماشینی که اجاره نموده بود را بدون قفل کردن ترک نمود و سپس پشیمان شد و بعد از ساعتی بازگشته و آن را قفل نمود و بعد از بازگشت ماشین سرقت شده، آیا مستأجر به خاطر افراط و تفریط سابق ضامن است و ید او از امانی بودن خارج شده است یا نه؟
جواب:
ج1) در صورتی که تلف عین مستأجره مربوط به افراط و تفریط مستأجر نباشد مستأجر ضامن نیست.
ج2) ملاک افراط و تفریط در زمان تلف است که تلف عین مستند به افراط و تفریط مستأجر باشد در مورد سؤال تلف مستند به افراط و تفریط مستأجر نیست لذا ضامن نمی¬باشد.
زمان پرداخت اجاره بها
سوال: [493] با توجه به این که به مجرد عقد اجاره هریک از دو طرف مالک منافع و مالک اجاره بها می¬شوند، و با توجه به این که به مجرد موت تمام دیون حال می¬شوند، بفرمایید: مستأجری که خانه¬ای را به مدت یک سال اجاره نموده و پس از دو ماه وفات می¬کند، آیا اجاره بهای ماه¬هایی که هنوز انتفاع نبرده است حال می¬گردند؟ یا نه.
جواب: بعد از فوت مستأجر منافع انتقال پیدا می¬کند به ورثه لذا اجاره بهای ماه¬هایی که انتفاع نبرده حال نمی¬گردند.
ضمان در اجاره
سوال: [494] هرگاه خانه¬ای را به مبلغ ماهیانه یک صد هزار تومان اجاره دهند و شخصی ضامن اجاره بها شود ولی بر اثر بطلان عقد به جای اجاره بها، اجرت المثل لازم گردد و اجرت المثل یکصد و پنجاه هزار تومان باشد، آیا ضامن مسئول پرداخت اجرت المثل است یا ضمانت او مختص به اجرت المسمی بوده است؛ یعنی نسبت به مابه التفاوت ضامن است؟ یا خیر.
جواب: در فرض سؤال ضامن اجاره بها، ضامن اجرت المثل نیست، همچنین به خاطر بطلان اجاره ضامن اجرت المسمّی نیز نمیباشد.
سوال: [495] آیا ضمانت نسبت به بازگرداندن عین مستأجره به مؤجر بعد از تمام شدن مدت اجاره صحیح است یا نه؟ در صورت صحّت آیا ضمان اصطلاحی است یا نه؟
جواب: در فرض سؤال ضمانت از عین مستأجره جائز نیست فقط کفالت درست است که بگوید اگر مستأجر فرار کند یا عین مستأجره را تلف نمود من مستأجر را می¬آورم و به شما تسلیم می¬کنم.
سوال: [496] اگر وسیله نقلیه¬ای را برای حمل وسائل خود اجاره کند و بر اثر حمل بار بیش از ظرفیت، موجب شود خسارتی به وسیله نقلیه وارد شود، حالا اگر برای ترمیم خسارت از قطعه یدکی غیر اصلی (نامرغوب) استفاده کند، در صورتی که قطعه یدکی پیشین اصلی بوده، آیا مستأجر ضامن ما به التفاوت مرغوب و نامرغوب است یا ضامن بهای قطعه مرغوب است؟
جواب: اگر قطعه اصلی تلف نشده باشد ما به التفاوت را ضامن است و اگر تلف شده، اگر مثلی است مثل آن را بدهد و اگر قیمی است قیمت آن را بدهد.
سوال: [497] اگر بدون پرداخت سر قفلی مغازه¬ای را اجاره کنند و پس از مدتی که محل معمور شده از مستأجر بخواهد مغازه را تخلیه کند و مستأجر به دلیل عمران منطقه درخواست مبلغی کند، مالک نیز به این دلیل که اگر امتناع کند مستأجر تخلیه نمی¬کند یا از راه شکایت مبلغ بیشتری می¬گیرد، مبلغی به مستأجر می¬دهد، آیا مستأجر ضامن وجه دریافتی است یا نه؟
جواب: اگر مدت اجاره تمام نشده باشد مالک حق تخلیه مغازه را ندارد و مستاجر می¬تواند امتناع کند، مگر اینکه مالک، مستاجر را راضی به تخلیه کند، اگر چه به دادن پول باشد و اگر اجاره تمام شده، مستاجر حق امتناع و گرفتن پول ندارد.
